分譲マンションを検討してみた【１】

こんにちは。「ようご」です。

お金の勉強をしていると、投資に回せるお金はどれくらいか？考えさせられる毎日です。

さて、住まいについてどうするべきか、以前新築の分譲マンションを見学に行ってきました。

物件について

前回見学したマンションをおさらいしてみます。

• 新築
• ７２㎡の３LDK
• オール電化（電気代１５％引き）
• 南東向き
• 駅から徒歩６分
• 歩いて１分に大型商業施設
• 歩いて１分に大きな病院
• 歩いて２分に小さな病院多数
• 歩いて３分圏内に、保育園・幼稚園・小学校・中学校・高校
• IHクッキングヒーター、食器洗い乾燥機、ディスポーザー付
• インターネット代が月1,500円
• オートロック
• ２４時間ホームセキュリティー
• １０年間の部品交換無償

いいところをざっと挙げてみました。

不動産をやっている知り合いには、買うべきと勧められています。

リベ大の両学長の影響で「賃貸派」だったわけですが、ここにきてかなり心は揺れています。

固定費シミュレーション

さて、実際に購入したら、どうなるのか考えてみたいと思います。

まずは、固定費。

駐車場は場所によりピンキリなので、一番安いところで検討してみました。

月々の支払いは、約36,000円ほどです。

購入費支払いシミュレーション（諸費用）

マンション購入費は、部屋の間取りや階層など場所によってピンキリです。

とりあえず、残っている物件の中では安めの3,700万円で検討してみます。

購入にあたり、おおよそ２００万円ほどの諸費用・手数料がいるようです。

項目は以下の通り。

• ローン提携費
• 登記費用←これがまあまあ高い（３０万円ほど）
• 固定資産税（引き渡し年、翌年分）
• 火災保険料
• 地震保険料（希望者のみ）
• 銀行手数料（購入代金の2.2％）←これがバカ高い（８０万円ほど）
• 管理費など
  • 管理準備金
  • 修繕積立基金←これもバカ高い（６０万円ほど）
  • 管理費（２ヶ月分）
  • 修繕積立金（２ヶ月分）
  • インターネット使用料（２ヶ月分）

こんなに必要だなんて知らなかった。

これから検討する人にとって参考になればと思います。

ちなみに火災保険料は１０年で80,000円。

地震保険料は５年で30,000円。

これらは、別の会社にするかは要検討事項です。

購入費支払いシミュレーション（住宅ローン）

先ほどと同じように、3,700万円で住宅ローンを計算してみよう。

３５年ローン。金利0.5％で考えてみます。

ちなみに、ボーナス払いはボーナスが支払われないときに困るので、なしとします。

「総支払いー住宅ローン控除」は、トータルで支払った額から住宅ローン控除で支給された額を引いたもの。簡単に言えば、実際に支払うことになる費用です。

現状の制度では、「その年の住宅ローン残高の１％を１３年間」、住宅ローン控除を受けることができます。

一般に、住宅ローン控除がない場合、残高をできるだけ減らす、つまり頭金を多くすればするほど、総支払額は減ります。

しかし、この住宅ローン控除のおかげで、頭金２００万円の場合と、１０００万円の場合の総支払額は同じになっていることに注意しましょう。

現状の制度では、頭金をできるだけ少なくして、住宅ローン控除を目一杯受け、１３年後に一気に返すもしくは、繰り上げ返済するのがベストプランです。

しかし、こんなおいしい制度をいつまでも政府が提供してくれるわけがありません。

２０２１年９月３０日までに契約がした場合、この現状の制度ができる（可能性が高い）ようです。

それ以降に契約した場合、住宅ローン控除は、金利が１％以下の場合はその金利分だけ、１％以上の場合は、１％分控除されます。

さらに、２０２３年度以降は、控除年数も１３年から１０年に引き下げられます。これも大改悪ですね。

注意しましょう。

お得な買い方

現実味があるかどうか、可能かどうかは別として、どうすれば安く買えるのだろうか。

住宅ローン控除がなければ、残高に対して金利を上乗せして払い続けなけらば行けません。

そのため、

1. 早く返す方がいい
2. 残高はできるだけ少なく
3. 住宅ローン控除は目一杯受ける

この条件を満たすのは、先ほどのシミュレーションからわかるように、頭金をできるだけ少なくし、１３年後に返済してしますのがベストです。

将来的には地元に戻りたいと考えているので、１０年or１３年後には完済もしくは売り払うことも視野に入れています。

さて、その場合どうなるのか考えてみましょう。

☆13年後に売る場合

現在同じような物件を見てみるとおおよそ3,000万円ほどで売れている。諸経費・手数料など見積もって2,700万円ほどとすると、

13年間で支払った額：2260万円ほど（固定費＋頭金＋返済費）

残り残高：2,400万円ほど

控除＋売却：3,100万円ほど

つまり、１３年間の中で1,560万円ほどかかっています。

年間で１２０万円、月間１０万円。

こう考えると、めちゃくちゃいい物件に月１０万円で住めている計算になります。

しかも、インターネット代が通常マンションの場合、4,000～5,000円ほどかかること、オール電化で高熱が安いことを考えれば、かなりの節約です。

ここで、重要なのは、売る場合は１３年後に一気に返済するための資金がなくてもなんとかなるということです。

☆１３年後に完済するが、住み続けるor賃貸として貸す場合

１３年後の残高：2,400万円

住宅ローン控除：400万円

準備資金：2,000万円

１３年間で2,000万円貯める必要があります。

おおよそ２００万円ごとに月々の支払が1.3万円ずつ減るということです。

貯金０円スタートで１３年完済はなかなかハードモードです。

月々の返済＋月々の固定費＋月々の貯める額＝２６万円ほど。

その代わり、返済完了すれば、ずっと安く住めます（月3.6万円）

ちなみに、貸す場合は１３年後は、家賃１４万円くらいと予想。

固定費が3.6万円なので、月々１０万円ほどの収入がありそうです。

これを１年で１２０万円、１０年で１２００万円貯まる計算・・・

これはこれでありですね。

まとめ

• 物件的には、申し分なし。
• 貯金がなくても十分に手が出せる。（月々の支払１２万円は頑張る必要あり）
• １３年住む場合は月１０万円で住む計算。
• 買うなら、２０２１年９月３０日までに契約すべき。
  • 現行の住宅ローン控除の適用時期に注意

というわけで、検討すればするほど、買う価値がありそうな物件でした。

みなさんも、初めから選択肢から除外せず、シミュレーションしてみてください。

そうするとおもしろい結果が得られるかもしれません。